ISO 15686-5:2008
(Main)Buildings and constructed assets — Service-life planning — Part 5: Life-cycle costing
Buildings and constructed assets — Service-life planning — Part 5: Life-cycle costing
ISO 15686-5:2008 gives guidelines for performing life cycle cost (LCC) analyses of buildings and constructed assets and their parts.
Bâtiments et biens immobiliers construits — Prévision de la durée de vie — Partie 5: Approche en coût global
L'ISO 15686-5:2008 fournit des lignes directrices relatives à l'analyse du coût global (CG) des bâtiments, des constructions et de leurs composants.
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INTERNATIONAL ISO
STANDARD 15686-5
First edition
2008-06-15
Buildings and constructed assets —
Service-life planning —
Part 5:
Life-cycle costing
Bâtiments et biens immobiliers construits — Prévision de la durée de
vie —
Partie 5: Approche en coût global
Reference number
©
ISO 2008
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Published in Switzerland
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Contents Page
Foreword. v
Introduction . vi
1 Scope . 1
2 Normative references . 1
3 Terms, definitions and abbreviations. 1
3.1 Costs . 1
3.2 Analysis/measures . 3
3.3 Elements of calculation. 4
3.4 Other terms. 5
4 Principles of life-cycle costing . 5
4.1 Purpose and scope of life-cycle costing. 5
4.2 Costs to include in LCC analysis . 5
4.3 Typical analysis at different stages of the life cycle . 8
4.4 Analysis based on client requirements and the intended use of the results. 9
4.5 Data for analysis at different stages of the project life cycle. 14
4.6 Cost variables . 15
4.7 Calculating cost variables and the form of future costs analysis . 15
4.8 Discounting costs to present values. 15
4.9 Approval and validation . 16
4.10 Reporting LCC analysis . 16
5 Setting the scope for LCC analysis . 16
5.1 Relevance and importance of setting parameters for the use of life-cycle costing. 16
5.2 Service life, life cycle and design life . 17
5.3 Period of analysis . 17
5.4 Cost variables . 18
6 WLC variables used in some investment option appraisals. 22
6.1 General. 22
6.2 Externalities. 22
6.3 Environmental cost impacts. 22
6.4 Social costs and benefits. 23
6.5 Sustainable construction. 23
6.6 Intangibles — Impact on business reputation, functional efficiency, etc. 23
6.7 Future income streams . 24
6.8 Financing costs. 24
7 Decision variables — Basis of calculating costs . 24
7.1 Real costs . 24
7.2 Nominal costs . 25
7.3 Discounted costs. 25
7.4 Present value. 25
8 Uncertainty and risks . 26
8.1 General. 26
8.2 Identification of the causes of uncertainty and risks. 26
8.3 Monte Carlo analysis and confidence modelling . 27
8.4 Sensitivity analysis and modelling the effects of changing key assumptions . 28
9 Reporting . 28
9.1 LCC analysis — Presenting the results and supporting information . 28
9.2 Reporting costs. 29
9.3 Approvals and audit trail . 30
Annex A (informative) Worked examples — Analysis techniques used in LCC . 31
Annex B (informative) Measures of comparison in WLC/LCC . 34
Annex C (informative) Demonstrating sensitivity analysis . 36
Annex D (informative) Graphical representation of LCC analysis. 37
Annex E (informative) Example of levels of cost analysis . 39
Bibliography . 40
iv © ISO 2008 – All rights reserved
Foreword
ISO (the International Organization for Standardization) is a worldwide federation of national standards bodies
(ISO member bodies). The work of preparing International Standards is normally carried out through ISO
technical committees. Each member body interested in a subject for which a technical committee has been
established has the right to be represented on that committee. International organizations, governmental and
non-governmental, in liaison with ISO, also take part in the work. ISO collaborates closely with the
International Electrotechnical Commission (IEC) on all matters of electrotechnical standardization.
International Standards are drafted in accordance with the rules given in the ISO/IEC Directives, Part 2.
The main task of technical committees is to prepare International Standards. Draft International Standards
adopted by the technical committees are circulated to the member bodies for voting. Publication as an
International Standard requires approval by at least 75 % of the member bodies casting a vote.
Attention is drawn to the possibility that some of the elements of this document may be the subject of patent
rights. ISO shall not be held responsible for identifying any or all such patent rights.
ISO 15686-5 was prepared by Technical Committee ISO/TC 59, Building construction, Subcommittee SC 14,
Design life.
ISO 15686 consists of the following parts, under the general title Buildings and constructed assets — Service-
life planning:
⎯ Part 1: General principles
⎯ Part 2: Service life prediction procedures
⎯ Part 3: Performance audits and reviews
⎯ Part 5: Life-cycle costing
⎯ Part 6: Procedures for considering environmental impacts
⎯ Part 7: Performance evaluation for feedback of service life data from practice
⎯ Part 8: Reference service life and service-life estimation
The following parts are in preparation:
⎯ Part 9: Guidance on assessment of service-life data
⎯ Part 10: Levels of functional requirements and levels of serviceability — Principles, measurement and use
Introduction
0.1 Objectives
The key objectives of this part of ISO 15686 are to
⎯ establish clear terminology and a common methodology for life-cycle costing (LCC),
⎯ enable the practical use of LCC so that it becomes widely used in the construction industry,
⎯ enable the application of LCC techniques and methodology for a wide range of procurement methods,
⎯ help to improve decision making and evaluation processes at relevant stages of any project,
⎯ address concerns over uncertainties and risks and improve the confidence in LCC forecasting,
⎯ make the LCC and the underlying assumptions more transparent and robust,
⎯ set out the guiding principles, instructions, definitions for different forms of LCC and reporting,
⎯ provide the framework for consistent LCC predictions and performance assessment, which facilitates
more robust levels of comparative analysis and cost benchmarking,
⎯ provide a common basis for setting LCC targets during design and construction, against which actual cost
performance can be tracked and assessed over the asset life span,
⎯ provide guidance on when to undertake LCC, to what level and what cost headings are appropriate for
consideration,
⎯ help unlock the real value of effectively doing LCC in construction by using service-life planning,
⎯ clarify the differences between life-cycle costing and whole-life costing (WLC),
⎯ provide a generic menu of costs for LCC/WLC compatible with and customizable for specific national or
international cost codes and data-structure conventions,
⎯ provide cross-references to guidance on associated activities within the other parts of ISO 15686.
0.2 Life-cycle costing, service-life planning and other performance requirements
Life-cycle costing is a valuable technique that is used for predicting and assessing the cost performance of
constructed assets. Life-cycle costing is one form of analysis for determining whether a project meets the
client's performance requirements. Analyses can necessitate the use of other parts of ISO 15686 and current
economic data from clients and the construction industry (see Figure 1). It should be possible to use this part
of ISO 15686 without extensive reference to other parts, although a number of the terms and techniques
described are covered in more detail in the other parts. Where applicable, this is referenced in the text. The
other parts of ISO 15686 that are most relevant for life-cycle costing are ISO 15686-1, ISO 15686-3 and
ISO 15686-6.
vi © ISO 2008 – All rights reserved
Figure 1 — Performance requirements in the context of the project life cycle
The Bibliography includes some informative national standards and guidance that provid
...
NORME ISO
INTERNATIONALE 15686-5
Première édition
2008-06-15
Bâtiments et biens immobiliers
construits — Prévision de la durée de
vie —
Partie 5:
Approche en coût global
Buildings and constructed assets — Service-life planning —
Part 5: Life-cycle costing
Numéro de référence
©
ISO 2008
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Publié en Suisse
ii © ISO 2008 – Tous droits réservés
Sommaire Page
Avant-propos. v
Introduction . vi
1 Domaine d'application. 1
2 Références normatives . 1
3 Termes et définitions. 1
3.1 Coûts. 1
3.2 Analyse/mesures . 3
3.3 Éléments de calcul. 4
3.4 Autres termes. 5
4 Principes de l'approche en coût global. 5
4.1 Objectif et champ d'application de l'approche en coût global. 5
4.2 Coûts devant être inclus dans l'analyse du coût global. 6
4.3 Analyse type à différentes phases du cycle de vie . 7
4.4 Analyse fondée sur les exigences du maître d'ouvrage et l'utilisation normale des
résultats . 9
4.5 Données d'analyse à différentes phases du cycle de vie du projet . 14
4.6 Facteurs de coûts . 15
4.7 Calcul des facteurs de coûts et forme de l'analyse des coûts futurs . 16
4.8 Actualisation des coûts en valeurs actualisées . 16
4.9 Approbation et validation . 16
4.10 Rapport d'analyse CG . 17
5 Définition du champ d'application de l'analyse CG . 17
5.1 Pertinence et importance de la définition des paramètres pour l'emploi de l'analyse CG . 17
5.2 Durée de service, cycle de vie et durée de vie prévue lors de la conception . 18
5.3 Période d'analyse. 18
5.4 Facteurs de coûts . 19
6 Paramètres CGÉ utilisés dans certaines évaluations de l'option d'investissement . 23
6.1 Généralités . 23
6.2 Externalités. 23
6.3 Impacts en termes de coûts environnementaux . 24
6.4 Coûts et avantages sociaux . 24
6.5 Construction durable. 24
6.6 Facteurs intangibles — Impact sur l'image de l'entreprise, efficience de fonctionnement,
etc. 25
6.7 Flux de revenus futurs . 25
6.8 Coûts financiers. 26
7 Variables de décision — Base de calcul des coûts . 26
7.1 Coûts en valeur constante. 26
7.2 Coûts en valeur courante. 26
7.3 Coûts actualisés . 26
7.4 Valeur actualisée. 27
8 Incertitude et risques. 28
8.1 Généralités . 28
8.2 Identification des causes d'incertitude et de risque . 28
8.3 Analyse de Monte Carlo et modélisation de la confiance . 29
8.4 Analyse de sensibilité et modélisation des effets de la modification des hypothèses
fondamentales. 29
9 Rapport. 30
9.1 Analyse du calcul du coût global — Présentation des résultats et des données du
contexte. 30
9.2 Présentation des coûts. 31
9.3 Démarche d'approbation et d'audit. 32
Annexe A (informative) Études de cas — Techniques d'analyse utilisées pour l'analyse CG. 33
Annexe B (informative) Mesures de comparaison CGÉ/CG. 36
Annexe C (informative) Démonstration de l'analyse de sensibilité. 38
Annexe D (informative) Représentation graphique de l'analyse CG. 39
Annexe E (informative) Exemple de niveaux existants d'analyse des coûts . 41
Bibliographie . 42
iv © ISO 2008 – Tous droits réservés
Avant-propos
L'ISO (Organisation internationale de normalisation) est une fédération mondiale d'organismes nationaux de
normalisation (comités membres de l'ISO). L'élaboration des Normes internationales est en général confiée
aux comités techniques de l'ISO. Chaque comité membre intéressé par une étude a le droit de faire partie du
comité technique créé à cet effet. Les organisations internationales, gouvernementales et non
gouvernementales, en liaison avec l'ISO participent également aux travaux. L'ISO collabore étroitement avec
la Commission électrotechnique internationale (CEI) en ce qui concerne la normalisation électrotechnique.
Les Normes internationales sont rédigées conformément aux règles données dans les Directives ISO/CEI,
Partie 2.
La tâche principale des comités techniques est d'élaborer les Normes internationales. Les projets de Normes
internationales adoptés par les comités techniques sont soumis aux comités membres pour vote. Leur
publication comme Normes internationales requiert l'approbation de 75 % au moins des comités membres
votants.
L'attention est appelée sur le fait que certains des éléments du présent document peuvent faire l'objet de
droits de propriété intellectuelle ou de droits analogues. L'ISO ne saurait être tenue pour responsable de ne
pas avoir identifié de tels droits de propriété et averti de leur existence.
L'ISO 15686-5 a été élaborée par le comité technique ISO/TC 59, Construction immobilière, sous-comité
SC 14, Durée de vie prévue lors de la conception.
L'ISO 15686 comprend les parties suivantes, présentées sous le titre général Bâtiments et biens immobiliers
construits — Prévision de la durée de vie:
⎯ Partie 1: Principes généraux
⎯ Partie 2: Procédures pour la prévision de la durée de vie
⎯ Partie 3: Audits et revues des performances
⎯ Partie 5: Approche en coût global
⎯ Partie 6: Procédés pour la considération d'effets sur l'environnement
⎯ Partie 7: Évaluation de la performance de l'information en retour relative à la durée de vie, issue de la
pratique
⎯ Partie 8: Durée de vie documentée et estimation de la durée de vie
Les parties suivantes sont en préparation:
⎯ Partie 9: Lignes directices pour l'évaluation des données de durée de vie
⎯ Partie 10: Principes, mesurages et utilisation des niveaux d'exigences fonctionnelles et des niveaux
d'aptitude au service
Introduction
0.1 Objectifs
Les objectifs principaux de la présente partie de l'ISO 15686 consistent à
⎯ établir une terminologie claire et une méthodologie partagée pour l'approche en coût global (CG),
⎯ permettre l'approche opérationnelle en coût global de sorte que celui-ci soit utilisé à grande échelle dans
l'industrie de la construction,
⎯ permettre l'application de techniques et d'une méthodologie CG pour une large gamme de marchés,
⎯ faciliter l'amélioration des processus de prise de décisions et d'évaluation, aux phases appropriées de
tout projet,
⎯ répondre aux préoccupations afférentes aux incertitudes et aux risques, afin d'améliorer la confiance
portée à la prévision du CG,
⎯ rendre le CG et les hypothèses fondamentales davantage transparents et fiables,
⎯ fixer les principes d'orientation, les instructions, les définitions applicables aux formes et aux rapports de
CG,
⎯ fournir le cadre pour des estimations du CG et une évaluation de performance, ce qui facilitera
l'établissement de niveaux plus solides d'analyse comparative et de comparaison des coûts,
⎯ fournir une base commune de définition d'objectifs en matière de calcul du coût global au cours des
phases de conception et de construction, par rapport auxquels les performances économiques réelles
peuvent être suivies et évaluées pendant toute la durée de vie du bien immobilier,
⎯ proposer des lignes directrices concernant la période et le périmètre à prendre en compte pour le calcul
du coût global,
⎯ aider à expliciter la valeur réelle d'une approche efficace en coût global dans la construction par la
prévision de la durée de vie,
⎯ clarifier les différences entre le calcul du coût global et le coût global étendu (CGÉ),
⎯ fournir une liste générique des coûts pour CG/CGÉ, qui soit compatible et adaptable aux codes de coûts
nationaux ou internationaux spécif
...
Questions, Comments and Discussion
Ask us and Technical Secretary will try to provide an answer. You can facilitate discussion about the standard in here.